El Banco de España revela un preocupante incremento del esfuerzo económico requerido para comprar una vivienda en el país, superando significativamente a la mayoría de sus socios europeos. Este fenómeno, que se ha intensificado en los últimos 45 años, contrasta con la evolución de las rentas familiares, generando una brecha cada vez mayor en el acceso a la propiedad. La situación se agrava por un desequilibrio entre la oferta y la demanda, así como por la escasez de vivienda protegida.
A lo largo de los últimos 45 años, los ciudadanos españoles han sido testigos de un aumento tanto en sus ingresos como en el precio de la vivienda, una tendencia similar a la observada en otros países de la Unión Europea. Sin embargo, el problema radica en que estos dos valores (la renta disponible de las familias y la cotización del metro cuadrado) no han progresado al mismo ritmo. Por el contrario, la renta ha crecido a una velocidad considerablemente menor que el precio de la vivienda, lo que ha exigido un mayor sacrificio por parte de las familias y ha generado una disparidad que nos aleja cada vez más de la media europea. Los datos proporcionados por el Banco de España son contundentes.
¿Qué ha sucedido? España enfrenta un desafío significativo en el ámbito de la vivienda. Esta realidad es reconocida por el Gobierno y confirmada por las estadísticas que, periódicamente, alertan sobre la espiral ascendente de los precios. Una de las publicaciones más recientes, del Consejo General del Notariado (CGN), indica que, a pesar de un enfriamiento en el mercado inmobiliario, el coste de la vivienda continúa encareciéndose, alcanzando valores históricos. Resulta más complejo, sin embargo, obtener una perspectiva amplia y responder a una pregunta fundamental: ¿Cómo ha evolucionado en los últimos años el esfuerzo que deben realizar los españoles para adquirir una casa? ¿Es mayor o menor en comparación con el resto de la UE? Esto es precisamente lo que el Banco de España ha buscado esclarecer.
¿Y qué hallazgos ha obtenido? Que el esfuerzo económico necesario se ha disparado en los últimos 45 años. Y, lo que es aún más relevante, lo ha hecho a un ritmo mucho más rápido que la media de la OCDE, la eurozona y algunos de nuestros vecinos más cercanos. Para ser más precisos, el Banco de España (BdE) estima que entre 1980 y 2025, el sacrificio requerido para acceder a una vivienda en propiedad se ha incrementado un 88,6%. Esta cifra es casi nueve veces superior a la media de la zona euro (10%) o Francia, donde el aumento acumulado desde principios de los años 80 es de apenas un 9,1%. En otros países vecinos, como Alemania o Italia, incluso se ha registrado un retroceso, lo que indica una mejora en la accesibilidad a la vivienda.
¿Cómo se ha realizado este cálculo? Se han considerado dos factores clave: los cambios en la renta disponible de los hogares y la evolución de los precios de la vivienda. A lo largo de los últimos 45 años, ambos han aumentado, pero a velocidades muy dispares: la renta lo hizo mucho más lento (1,8) que el precio de la vivienda (3,5). Al analizar el conjunto de la zona euro, se observa un escenario diferente: el dinero disponible para las familias creció menos que los precios de la vivienda, pero este desfase fue muy inferior al español (1,6 frente a 1,8).
"El deterioro relativo del indicador de acceso potencial a la vivienda en propiedad en España es, en una perspectiva histórica desde 1980, mayor que el registrado en el conjunto de la OCDE y de la UEM y mayor que el de las grandes economías europeas", resume el BdE en su último informe anual. En dicho informe, se subraya que, si bien gran parte de las economías europeas presentan problemas de acceso a la vivienda, en España las condiciones se han "endurecido en mayor medida".
¿Cuál es la causa de esta situación? El organismo analiza los datos desde una perspectiva histórica. Primero, recuerda que el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda disminuyó hasta la adhesión de España a la CEE en 1986. A partir de ese año y hasta 1991, este indicador aumentó de forma significativa y, tras varias etapas de estabilización y acelerones, alcanzó su punto máximo en 2007, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria. "El ajuste en el mercado inmobiliario español dio lugar a una significativa reducción del esfuerzo para adquirir una vivienda hasta 2015, momento en el que se inicia una fase de recuperación en la que los precios crecen en mayor cuantía que la renta disponible de los hogares", reflexiona el BdE. Como referencia, el sacrificio que deben asumir las familias españolas para adquirir una vivienda sigue por debajo (18,1%) de los niveles de 2007, pero es un 40% superior al de la década de los 90.
¿Puede esta situación empeorar aún más? Sí. Que el mercado inmobiliario español se haya vuelto mucho más exigente que el de la UE (al menos si se considera el esfuerzo que soportan las familias) se explica por varios factores. Uno de ellos, fundamental y advertido desde hace tiempo por el BdE, es el desajuste entre la oferta y la demanda. En nuestro país, se forman hogares a una velocidad mucho mayor de la que se construyen viviendas para alojarlos, lo que, según cálculos del regulador, ha generado un déficit de 750.000 viviendas. La escasez de oferta se está agravando además en puntos muy concretos de España, como Madrid, Barcelona o Alicante.
¿Es esto relevante? Sí. En cierto modo, explica el aumento de precios y el hecho de que, en la actualidad, los hogares deban destinar más de un tercio de sus ingresos al pago de su vivienda. El BdE calcula que las familias que no residen en viviendas de su propiedad necesitan casi siete años de renta neta para adquirir una, un dato que se eleva si se habla de hogares con rentas más modestas, como migrantes o jóvenes. En la ecuación, por supuesto, intervienen otros factores, como la escasez de vivienda protegida, la falta de suelo urbanizable en las ciudades, los obstáculos burocráticos o el desvío de viviendas hacia mercados más rentables, como el alquiler turístico. La conclusión, en cualquier caso, es la misma, como destaca el BdE: el esfuerzo que deben asumir hoy los españoles para convertirse en propietarios de su casa ha crecido mucho más que el asumido por la mayoría de sus vecinos europeos.
