Adquirir una vivienda ocupada en España se ha convertido en una tendencia creciente, impulsada por descuentos significativos. Sin embargo, esta práctica conlleva riesgos considerables, principalmente relacionados con la incertidumbre y la lentitud de los procesos judiciales de desalojo. A pesar de la atractiva reducción de precios, los compradores se enfrentan a la imposibilidad de inspeccionar el inmueble y a largos periodos de espera para poder tomar posesión de su propiedad.
La compra de pisos ocupados es una realidad en el mercado inmobiliario español. Algunos comparan esta adquisición con la compra de una casa encantada, con la particularidad de que el 'fantasma' posee identidad y no cumple con sus obligaciones de pago. El comprador adquiere un derecho de propiedad legal, que, en la práctica, solo se materializa una vez que una orden judicial de desalojo es emitida, sin que exista un plazo definido para ello.
Un ejemplo de esta situación es el caso de una familia madrileña que ha puesto a la venta su piso en San Agustín–Cala de Bou, Ibiza, por 350.000 euros. Este precio representa casi la mitad de su valor real si estuviera desocupado, ya que una persona vive en él desde 2018. La condición para los interesados es clara: no se permite visitar el interior del inmueble.
El piso en cuestión tiene 73 metros cuadrados, dos habitaciones, una terraza de 15 m², garaje incluido, vistas al mar y ascensor. Inicialmente, se ofertó por 390.000 euros y ha bajado a 350.000, un descuento del 10%. En una zona donde las propiedades pueden alcanzar casi 7 millones de euros, esta oferta es notable. La propia agencia inmobiliaria estima que, si estuviera libre, el piso valdría alrededor de 600.000 euros. Cualquier oferta se realiza a ciegas, basándose únicamente en fotografías y la información proporcionada por la agencia.
A pocos kilómetros de Cala de Bou, otro piso en Santa Eulària, Ibiza, presenta una situación similar: una vivienda ocupada a la venta por 465.000 euros. Con 70 metros cuadrados, dos habitaciones, terraza, jardín y garaje, su precio por metro cuadrado es de 6.643 euros, siendo más caro que el de Cala de Bou a pesar de su menor superficie. El anuncio lo describe explícitamente como ocupado, aunque resalta las "magníficas puestas de sol".
El anuncio también detalla las dos vías legales para recuperar la posesión: la demanda civil de desahucio, que puede tardar entre 6 meses y un año, o ser casi inmediata si el ocupante nunca tuvo un título legal; y la vía penal por usurpación, con penas de uno a dos años si hay violencia.
En el caso del piso de Ibiza, los dueños lo utilizaban como segunda residencia de verano. La persona que lo ocupó en 2018 fue, según la inmobiliaria, la misma que limpiaba la casa. En lugar de iniciar un proceso judicial, se firmó un contrato con ella, comprometiéndose a abandonar la vivienda el día en que se venda. El agente inmobiliario expresa ciertas dudas sobre la fiabilidad de este acuerdo. Es importante diferenciar entre la ocupación ilegal y el allanamiento de morada.
Idealista registró 24.058 viviendas ocupadas en venta en España durante el último trimestre de 2025, lo que representa un aumento del 4,6% respecto al trimestre anterior. El 40% de estas propiedades se concentran en Cataluña. Girona es la provincia con mayor proporción, con un 8,8% de los pisos en venta ocupados, seguida de Murcia (5,5%) y Sevilla (4,7%). El origen de la mayoría de estas situaciones se remonta a la crisis de 2008-2014, cuando la banca vendió paquetes de hipotecas impagadas, incluyendo pisos con o sin ocupantes, a fondos de inversión que ahora los comercializan individualmente.
Los descuentos en el precio pueden ser significativos, llegando hasta el 74%. En Sevilla, un piso de 90 metros cuadrados que valdría 168.570 euros libre, se vende ocupado por 57.150 euros, un 66% menos. El precio por metro cuadrado puede caer hasta un 74% en los casos más extremos. En Madrid, la rebaja media oscila entre el 58% y el 66%. A nivel nacional, la horquilla de descuentos se sitúa entre el 40% y el 60% del valor real de mercado.
Baleares presenta una situación atípica. La grave escasez de vivienda en el archipiélago ha provocado que queden muy pocos pisos (ocupados o no) en venta: solo 442 a finales de 2025, un 6,8% menos que el trimestre anterior. Los precios se han disparado; lo que en 2023 costaba entre 25.000 y 100.000 euros, hoy se vende por el doble, entre 50.000 y 200.000 euros. Las nuevas construcciones pueden alcanzar 1,4 millones de euros. En Mallorca, una propietaria anunció la venta de su piso ocupado con un cartel casero durante la Cabalgata de Reyes en Palma por 138.000 euros, recibiendo decenas de ofertas en pocos días, la mayoría de fondos de inversión.
El suelo balear es el más caro de España, con un promedio de 5.285 euros por metro cuadrado en 2026, casi cinco veces más que en Extremadura (1.083 euros) y muy por encima de la media nacional, que este año ha alcanzado su máximo histórico en torno a 2.820 euros/m². Cuanto más caro es el metro cuadrado de una vivienda libre, mayor es la reducción de precio cuando está ocupada. Esta es la razón por la que un piso en Ibiza puede perder 250.000 euros de valor de golpe, mientras que un chalet en Almadén (Ciudad Real), el municipio más barato del país, solo perdería unos pocos miles.
El verdadero riesgo de comprar un piso ocupado no es solo el precio, sino la lentitud del proceso de desalojo. Según el Consejo General del Poder Judicial, el tiempo medio para conseguir un desalojo por ocupación en 2023 fue de aproximadamente 20,5 meses (sin datos actualizados), sumando la primera instancia y la apelación. Esto contrasta con los menos de 5 meses de 2018. En Cataluña, el plazo medio en 2023 fue de 20,1 meses. En comparación, en Reino Unido, la policía puede intervenir sin orden judicial ante la simple sospecha de ocupación, y el propietario puede tramitar una orden de posesión en tan solo 28 días.
España cuenta con cerca de 27 millones de viviendas. Sin embargo, quien adquiere uno de estos pisos no está comprando un inmueble, sino una posición en una cola judicial. El piso de Cala de Bou sigue a la espera de una oferta, con la inquilina aún en su interior, lo que subraya que la paciencia es un elemento clave en este tipo de negociaciones.
