El mercado inmobiliario dominicano experimenta un cambio donde los nuevos apartamentos son más pequeños y tienen menos comodidades, pero sus precios de alquiler compiten con propiedades más grandes. Expertos del sector han analizado este fenómeno, atribuyéndolo al aumento de los costos de construcción y del suelo, lo que obliga a los desarrolladores a optimizar los espacios. Esta tendencia genera preocupación sobre la funcionalidad y la calidad de vida de los residentes, especialmente en centros urbanos.
El sector inmobiliario dominicano está experimentando una transformación notable, caracterizada por una moda que genera un creciente debate: apartamentos con menos metros cuadrados, menos servicios y diseños más compactos, pero con precios de arrendamiento que rivalizan con viviendas tradicionales de mayor tamaño. Como parte de la investigación de N Digital sobre el aumento sostenido de los alquileres en la República Dominicana, arquitectos e ingenieros examinaron las causas y efectos de este fenómeno, que impacta principalmente a quienes buscan adquirir o rentar una propiedad en las principales ciudades.
Los expertos concuerdan en que la disminución de los espacios se debe a una combinación de elementos, como el incremento del precio por metro cuadrado de construcción, el valor del terreno, la demanda del mercado y la necesidad de los constructores de mantener precios competitivos. No obstante, advierten que esta corriente debe mantener un equilibrio para evitar que la búsqueda de ganancias comprometa la funcionalidad, el confort y la calidad de vida de los ocupantes.
El arquitecto Edgar Martínez explicó que la reducción de las dimensiones en los apartamentos tiene una conexión directa con el aumento del costo por metro cuadrado de construcción, un factor que influye en el precio final de las propiedades. Martínez señaló que al costo de edificación se suman otros aspectos que impactan el valor de una vivienda, como la ubicación, las amenidades y las características que el mercado inmobiliario considera atractivas.
“En mi perspectiva, la disminución de los espacios en los apartamentos se debe, en gran medida, al incremento del costo por metro cuadrado de construcción. Este costo incide directamente en el precio de venta de la propiedad, al que también se agregan factores como la ubicación, las amenidades y otros atributos que el mercado valora”, afirmó.
El especialista indicó que, ante esta realidad, muchos desarrolladores han optado por reorganizar los espacios interiores de las viviendas, sacrificando principalmente áreas privadas como los dormitorios, para dar mayor importancia a otras zonas del apartamento. “Muchos constructores han elegido redistribuir los espacios interiores, reduciendo principalmente las áreas de descanso de los apartamentos, como los dormitorios, para realzar otras zonas”, explicó.
Martínez enfatizó que una porción significativa del mercado inmobiliario está dirigida a la clase media, cuya capacidad de compra se concentra, en gran medida, entre los US$150,000 y US$300,000. A su parecer, en los principales centros urbanos, ese rango de inversión limita el metraje que puede ofrecerse, debido al costo del terreno y de la construcción.
“Los constructores se ven forzados a optimizar y, en muchos casos, a reducir los espacios para mantener las unidades dentro de un precio accesible para ese segmento del mercado. Es una decisión que responde a criterios de mercado y rentabilidad”, aseveró. Sin embargo, consideró que esta tendencia debe mantener un balance para evitar afectar aspectos esenciales de la vivienda. “Debe conservarse un equilibrio para no comprometer la funcionalidad, el confort y la calidad de vida de quienes habitarán la vivienda”, concluyó.
El ingeniero civil Teodoro Tejada sostiene que, además del comportamiento del sector de la construcción, existe un problema relacionado con la ausencia de regulación en el mercado de arrendamientos. “En cuanto a los alquileres, no hay ningún tipo de control. Ni siquiera la Ley de Alquileres se aplica. Cada propietario establece el precio que le parece, y esto ha generado un verdadero desorden en el mercado”, afirmó.
Tejada explicó que ha conocido situaciones donde apartamentos ubicados en un mismo proyecto residencial han incrementado considerablemente su precio en períodos cortos. Mencionó como ejemplo viviendas en la prolongación Independencia, donde un apartamento que era arrendado por RD$30,000 mensuales posteriormente fue ofrecido en RD$40,000.
Aseguró que esta situación también se observa en los nuevos proyectos, donde predominan unidades de una y dos habitaciones que terminan alquilándose a precios similares a apartamentos de mayor tamaño. “Actualmente, la mayoría de los proyectos que salen al mercado son de una habitación porque resultan más económicos para el comprador. No obstante, esos apartamentos terminan arrendándose prácticamente al mismo precio que uno de tres habitaciones”, explicó.
La arquitecta Nancy Rodríguez considera que el problema no es únicamente la reducción del tamaño, sino la pérdida de condiciones básicas de habitabilidad. “Cada vez los apartamentos se construyen más pequeños. Pero el inconveniente no es solo el tamaño, sino también la falta de ventilación. Hoy se alquilan al mismo precio, o incluso más caros, que los diseños de años anteriores”, señaló.
Rodríguez indicó que también hay una disminución en los espacios destinados a estacionamientos y una distribución interior que dificulta el aprovechamiento adecuado de las viviendas. “Cuando las personas reciben el apartamento se dan cuenta de que, por su reducido tamaño, resulta muy complicado amueblarlo. En algunos casos, la cama debe colocarse junto a la pared porque simplemente no hay espacio suficiente para una organización funcional”, expresó.
También cuestionó las condiciones de algunas habitaciones de servicio en proyectos recientes, donde, según explicó, se han construido espacios sin ventilación adecuada ni facilidades esenciales. Aunque los especialistas reconocen que la reducción de espacios responde a una realidad económica del sector, coinciden en que el desafío radica en encontrar un punto medio entre la eficiencia del diseño, la rentabilidad inmobiliaria y las condiciones adecuadas de habitabilidad.
El aumento del costo de construcción y del valor del suelo seguirá presionando a los desarrolladores a crear soluciones más compactas; sin embargo, arquitectos e ingenieros advierten que las viviendas deben responder no solo a criterios comerciales, sino también a las necesidades de quienes las ocuparán. Mientras los alquileres mantienen una tendencia ascendente, la discusión sobre el tamaño, la calidad y el precio de las viviendas vuelve a poner de manifiesto los retos que enfrenta la clase media dominicana para acceder a espacios adecuados en los principales centros urbanos.
