El mercado de la vivienda en España se encuentra en un momento crucial, con los precios de compraventa alcanzando máximos históricos mientras las operaciones y la firma de hipotecas disminuyen. Expertos de Fotocasa anticipan una moderación en el ritmo de crecimiento de los precios de venta y una posible bajada en las rentas de alquiler, impulsada por la incapacidad de los ciudadanos para asumir mayores costes. La escasez de oferta y la falta de mano de obra en la construcción son factores clave que impiden una corrección significativa.
La vivienda sigue siendo una de las principales preocupaciones de los españoles, según los estudios del CIS, que revelan que un 41,3% de los encuestados en primavera consideraba este asunto como prioritario, superando a la economía y el empleo. Fotocasa, una plataforma especializada, ha analizado este fenómeno y pronostica cambios significativos tanto en la compraventa como en el alquiler.
El mercado inmobiliario español presenta una situación particular: mientras los precios de la vivienda continúan aumentando (la de segunda mano un 17,2% interanual y la nueva un 9,7%), las operaciones de compraventa y la firma de nuevas hipotecas han disminuido durante varios meses. La incógnita principal es hasta cuándo se mantendrá esta tendencia alcista.
María Matos, portavoz y directora del área de estudios de Fotocasa, explica que la subida acumulada de precios en los últimos años y el encarecimiento del crédito por el aumento de tipos en junio, impactarán el mercado, desacelerando el incremento del precio por metro cuadrado. Matos señala que los precios han alcanzado un máximo histórico, superando los registros de las últimas dos décadas, y los ciudadanos enfrentan costes nunca antes vistos. Sin embargo, con el incremento de los tipos de interés, se prevé un encarecimiento de las hipotecas y una moderación en el ritmo de crecimiento.
Matos identifica dos señales importantes: la creciente dificultad de los ciudadanos para afrontar el encarecimiento de la vivienda y un "cambio de ciclo hipotecario" tras la reciente revisión de tipos del BCE. Observa cómo la capacidad de acceso a la vivienda se está tensionando al límite para una gran parte de la demanda (alrededor del 75%), y el esfuerzo económico requerido alcanza sus cotas más altas.
No obstante, Matos aclara que no se espera una retracción de precios, sino una desaceleración en el ritmo de encarecimiento. Es decir, los incrementos del 20%, 18% o 16% se moderarán, tendiendo a la normalización, pero no se anticipan bajadas debido al desequilibrio persistente entre oferta y demanda, que sigue impulsando los precios al alza. Este desequilibrio es una de las claves fundamentales del mercado.
Desde hace tiempo, la creación de hogares en España supera con creces la construcción de nuevas viviendas, lo que ejerce una presión adicional sobre el mercado. A modo de ejemplo, en 2025 se registraron 95.000 nuevas casas en el Ministerio de Vivienda, cifra muy inferior a los 240.000 hogares creados según el INE. El Banco de España (BE) estima un déficit acumulado de 750.000 casas entre 2021 y 2025, evidenciando la magnitud del problema para satisfacer el crecimiento demográfico.
Para los analistas de Fotocasa, estas cifras se quedan cortas. Matos precisa que, si se consideran las necesidades tanto del mercado de alquiler como el de compraventa, la estimación ascendería a casi dos millones de propiedades. "Nuestros datos nos indican que serían necesarias más de 1,8 millones de viviendas para suplir el déficit que tenemos en España", explica, añadiendo que solo en Madrid y Cataluña se necesitarían 200.000 propiedades para equilibrar oferta y demanda y estabilizar los precios.
El problema central radica en que cada año se crean muchos más hogares de los que se pueden construir. Aunque Matos reconoce señales positivas, como el aumento de visados de obra nueva, también advierte sobre importantes obstáculos. Entre ellos, menciona la falta de suelo finalista, una burocracia urbanística excesiva y un incremento del 25% en los costes de construcción. "Promotores y constructores enfrentan muchísimas dificultades para desarrollar edificios. Hay ciudades en España donde la obtención de una licencia tarda más que la propia construcción del edificio", comenta.
La experta destaca un factor aún más preocupante: la falta de personal. "Estábamos alcanzando una producción de unas 100.000 viviendas anuales con todos los problemas para encontrar suelo, financiarlo, comprarlo y desarrollarlo. Ahora se suma un nuevo obstáculo: España necesitaría incorporar 700.000 nuevos trabajadores a la construcción para atender las necesidades de vivienda e infraestructuras previstas para los próximos años". Sin albañiles, encofradores, ferrallistas, electricistas o jefes de obra, es imposible aumentar el ritmo de producción. "Ahora que se ha diagnosticado, que sabemos por qué no se produce vivienda... Si no resolvemos este déficit de mano de obra es imposible aumentar la oferta y aliviar la tensión sobre los precios".
La portavoz de Fotocasa no solo anticipa cambios en el mercado de compraventa, sino también en el del alquiler residencial, que ya ha mostrado signos de moderación en la subida de precios en los últimos meses. Por ejemplo, algunas plataformas inmobiliarias estiman que el aumento interanual de alquileres en junio fue del 4,2%, en contraste con el 8,9% de junio de 2025 y el 13,5% del año anterior.
Aunque los cambios deben analizarse a largo plazo, Matos adelanta que sus datos sugieren un posible descenso de las rentas del 1,6% a nivel nacional. "Estamos en un punto de inflexión en el mercado. Observamos cómo el precio ha alcanzado el límite de la capacidad de pago de los inquilinos. Esto era algo esperado, ya que en los últimos seis meses veíamos cómo el incremento era cada vez menor". Se confirma esta moderación, que se inicia precisamente en las zonas donde el esfuerzo económico exigido a los hogares era más extremo y los inquilinos ya no podían afrontar precios tan altos.
El motivo de este cambio, en su opinión, no se debe tanto a una corrección en los desequilibrios del mercado, un aumento de la oferta o una mayor accesibilidad, sino al agotamiento de los arrendatarios. "Quienes están sufriendo las consecuencias son los inquilinos. Este equilibrio o bajada de precios se debe a que los ciudadanos ya no pueden seguir pagando un precio tan elevado". Si se confirma el cambio, reconoce la experta, será por cómo el encarecimiento restringe la demanda. "Se está observando cómo estos inquilinos están siendo expulsados del mercado, literalmente. Están retrasando la emancipación y siendo desplazados de las grandes urbes a zonas más periféricas", explica Matos, quien también percibe un trasvase de la demanda hacia el alquiler compartido.
