La nueva Ley 85-25 en República Dominicana busca aliviar la carga económica inicial para quienes alquilan viviendas, eliminando la práctica del “2+1” y limitando los depósitos. Sin embargo, a pesar de estas mejoras, expertos legales señalan que persisten ciertos aspectos de la normativa que podrían generar conflictos entre propietarios y arrendatarios, especialmente en cuanto a la gestión y devolución de garantías.
Encontrar un hogar de alquiler en la República Dominicana no solo implica el desembolso mensual de la renta. Los costos asociados a procesos legales y las fianzas requeridas al momento de formalizar un acuerdo representan una de las principales barreras financieras para numerosas familias. A pesar de que la Ley 85-25, referente a Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, introdujo modificaciones para mitigar esta carga, abogados consultados por N Digital advierten que todavía hay elementos en la legislación que podrían causar disputas entre dueños e inquilinos.
Una de las transformaciones más destacadas es la abolición del sistema conocido como “2+1”, que obligaba a los inquilinos a entregar dos meses de fianza, un mes de comisión al intermediario inmobiliario y, en varias ocasiones, a cubrir también el costo de redacción y legalización del convenio. La letrada Amarilys Durán explicó que esta costumbre no estaba explícitamente regulada en la normativa previa, sino que se había consolidado como una práctica común en el mercado inmobiliario, incrementando significativamente el costo de acceso a una vivienda.
“Actualmente, la Ley 85-25 establece que para residencias solo se puede exigir un máximo de dos meses de garantía. La tarifa del agente inmobiliario es un concepto distinto y debe ser negociada entre las partes; ya no puede imponerse de forma automática al arrendatario”, puntualizó.
Según Durán, la nueva legislación aspira a equilibrar la relación contractual al reducir el desembolso inicial que debe efectuar el arrendatario. Además del tope de dos depósitos como garantía, la ley estipula que los gastos derivados de la formalización del contrato pueden ser compartidos entre el propietario y el inquilino o asumidos por quien contrate los servicios legales, evitando que la totalidad del costo recaiga sobre una sola parte.
“Esto representa un alivio significativo para aquellos que buscan alquilar una vivienda, especialmente en un contexto donde el precio de los alquileres ha subido considerablemente”, indicó la especialista.
Uno de los puntos que sigue generando interrogantes es la gestión de las fianzas entregadas por los inquilinos. La legislación anterior exigía depositar dichas garantías en el Banco Agrícola, mientras que la Ley 85-25 extiende esta posibilidad al Banco de Reservas. Sin embargo, Durán considera que existe una debilidad en la formulación de la norma.
“La ley especifica que el propietario ‘podrá’ depositar el dinero, no que ‘deberá’. Eso deja la decisión a su juicio y puede resultar en que muchos depósitos no sean colocados en ninguna institución bancaria, perjudicando al inquilino al perder los intereses que esos recursos podrían generar”, destacó.
Otro de los asuntos que más controversias provoca al concluir un contrato es la restitución de la fianza. Durán explicó que el propietario solo puede retener ese dinero cuando existan rentas pendientes, deudas por servicios o daños comprobados en la propiedad. No obstante, reconoce que en la práctica muchos conflictos surgen porque algunos inquilinos utilizan la fianza para cubrir los últimos meses de alquiler sin la autorización del dueño.
“El propietario puede recibir la propiedad bajo reservas para verificar su estado y determinar si existen daños o deudas antes de devolver la fianza”, explicó.
El abogado Wilson González concuerda en que el principal beneficio económico para el inquilino es la prohibición explícita de solicitar más de dos fianzas. “El artículo 13 de la Ley 85-25 establece claramente que el propietario no puede cobrar más de dos depósitos como garantía. La práctica del llamado ‘2+1’ quedó eliminada”, afirmó.
Respecto a los honorarios legales, explicó que estos ya no deben ser asumidos automáticamente por el arrendatario. “El costo del contrato será cubierto por ambas partes en proporciones iguales o por quien haya contratado al abogado. Eso dependerá del acuerdo entre propietario e inquilino”, señaló.
González explicó que la restitución de los depósitos dependerá de que la propiedad sea entregada en las mismas condiciones en que fue recibida. Antes de efectuar el reembolso, el propietario tiene derecho a inspeccionar la vivienda para verificar que no existan daños atribuibles al arrendatario.
“Si todo está en buenas condiciones y no hay deudas pendientes, corresponde devolver el depósito completo. Si existen deterioros o incumplimientos, el propietario puede descontar los gastos correspondientes”, sostuvo.
Para ambos especialistas, la Ley 85-25 representa un avance al establecer normas más claras sobre depósitos, comisiones y gastos legales, disminuyendo el costo inicial para quienes buscan alquilar una vivienda y ofreciendo mayor seguridad jurídica a propietarios e inquilinos. No obstante, consideran que el verdadero reto será asegurar el cumplimiento efectivo de estas disposiciones y que tanto propietarios como agentes inmobiliarios adapten sus prácticas a las nuevas reglas, evitando que persistan cobros que la legislación ya no contempla.
