El creciente flujo de turistas extranjeros que llegan a España por vía aérea está generando una preocupación significativa en el mercado inmobiliario. Un reciente informe de New Economics Foundation (NEF) advierte sobre la conexión directa entre el incremento del turismo aéreo y el encarecimiento de los alquileres de vivienda, proyectando subidas considerables en los próximos años, especialmente en las zonas más turísticas. Este fenómeno plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del modelo turístico actual y sus repercusiones sociales y económicas.
De los 96,8 millones de turistas extranjeros que España recibió el año pasado, 80,5 millones, lo que representa algo más del 83%, llegaron a través de aeropuertos. El avión no solo es la principal vía de entrada para los visitantes foráneos, superando ampliamente a la carretera o los puertos, sino que también exhibe una clara tendencia de crecimiento. Esto ha llevado a varias terminales aéreas a considerar su ampliación para aumentar la capacidad y evitar el colapso ante el auge turístico.
Con este panorama, surge una pregunta crucial: ¿Qué impacto tiene esta avalancha de visitantes que llegan por vía aérea en el mercado inmobiliario español?
¿Turistas e inmobiliarias? La influencia del turismo en el mercado residencial, al incentivar el desvío de viviendas hacia el alquiler vacacional y, por ende, encarecer los precios, no es un concepto nuevo. Diversos estudios ya han analizado en profundidad este fenómeno.
Lo que sí resulta novedoso es el análisis realizado por New Economics Foundation (NEF) en un informe encargado por Transport & Environment (T&E), una organización a la que pertenece Ecologistas en Acción. Los expertos de NEF han investigado cómo el aumento del 'turismo aéreo' incide en los alquileres de viviendas y, más específicamente, si se puede anticipar un incremento de precios a corto plazo.
¿Y qué han averiguado? Han descubierto una conexión directa, y nada favorable para los inquilinos. Tras examinar "los efectos del turismo aéreo" en los mercados inmobiliarios de las 12 principales economías de Europa y proyectar la evolución de los precios a medio plazo, para el periodo 2019-2031, los técnicos de NEF han llegado a una conclusión preocupante: el incremento de visitantes que arriban a Europa por vía aérea impactará negativamente en el poder adquisitivo de los inquilinos.
"Mostramos una transferencia de riqueza por la que los propietarios se benefician a costa de los inquilinos, ya que se prevé que los alquileres anuales en algunas de las mayores economías turísticas de Europa aumenten más de 150 euros al año durante los próximos cinco años", señala NEF, y advierte: "Estos aumentos, que representan subidas promedios nacionales, se concentrarán en los principales destinos turísticos y afectarán principalmente a los hogares de bajos ingresos".
¿Puede irse más allá? Sí. Esa es la perspectiva general. El informe solicitado por T&E revela otros datos igualmente interesantes. Por ejemplo, al enfocarse en las principales economías europeas dependientes del turismo, el impacto de aquí a 2031 será aún mayor: en Grecia, el encarecimiento anual de los alquileres ascenderá a 163 €, en Portugal a 193 €, en España a 217 € y en Irlanda (la más afectada) a 251 €.
En el caso específico de España, NEF estima que se producirá un "aumento extra del 1,6%" anual durante el próximo lustro, entre 2026 y 2031. En lo que respecta a los alquileres, el incremento promedio será de 217 euros. Para el precio promedio de la vivienda, el estudio indica una subida de 3.500 euros.
"En conjunto, esto supondría un aumento anual agregado de la carga de alquiler de 648 millones de euros para las personas arrendadoras ubicadas en España. En el mismo período, el incremento de llegadas turísticas por vía aérea se proyecta en el 11,8%", explica. Hay otro aspecto clave: estas cifras representan promedios nacionales, lo que implica que el fenómeno podría agravarse en las regiones con mayor afluencia turística.
¿Más subidas en las islas? Las cifras de T&E invitan a la reflexión. Tras recordar que existen en Europa puntos donde se están manifestando "reacciones locales" contra la turistificación, como Baleares, Canarias, Creta o Madeira, T&E destaca que estas áreas son precisamente las más expuestas a la llegada de viajeros aéreos.
Allí, en los centros turísticos, advierte el informe, "el turismo puede reducir la oferta de vivienda residencial al desplazarla hacia el alquiler turístico, orientar nuevas promociones a visitantes o compradores no residentes y dificultar que los hogares locales puedan mudarse o acceder a una primera vivienda".
"No podemos separar las protestas contra el turismo que se producen en la calle del aumento de vuelos sobre nuestras cabezas. Intentar gestionar la masificación turística al tiempo que se amplían los aeropuertos de Dublín, Barcelona o Lisboa, es una batalla perdida", reivindica Bosco Serrano, de T&E España.
A modo de referencia, en Baleares se registran 9,2 llegadas de turistas extranjeros por residente, el octavo valor más alto entre las regiones europeas. En Canarias son 4,9 y en Cataluña 2,0. La media del conjunto de la UE es de apenas 0,9.
¿Cuáles son las causas? Para T&E, la clave reside en el "crecimiento descontrolado del turismo", impulsado por el aumento de la oferta, la inversión en nuevas infraestructuras y, en general, el repunte del tráfico aeroportuario. Esto no es sorprendente. En 2025, Aena registró un dato récord de pasajeros.
Es importante considerar, en cualquier caso, que el flujo de visitantes que movilizan los aeropuertos quizás "exacerbe" la crisis del alquiler (algo previsible si se tiene en cuenta que a España viajan muchos turistas del norte de Europa con mayor poder adquisitivo), pero la realidad es que existen otros factores que influyen en la evolución del precio de la vivienda. Y no todos dependen del turismo.
¿Qué más entra en juego? El desequilibrio entre oferta y demanda, el hecho de que se construya nueva vivienda a mucha menos velocidad de la que se crean nuevos hogares, el encarecimiento de materiales, la concentración de la demanda en ciertos puntos o el atractivo que han ganado los pisos como activo de inversión, también explican la subida de los alquileres. Ninguno de esos factores depende del turismo. De hecho, hay quienes ya perciben señales de un "pinchazo" en el alquiler vacacional, con una disminución del interés por parte de los inversores.
¿Solo afecta a la vivienda? No. El informe analiza el impacto del turismo en otros ámbitos, como el laboral o la inversión empresarial. Con respecto al primer punto, T&E advierte que la llegada de más visitantes a bordo de aviones no siempre se traduce en mejores salarios para los trabajadores del sector.
"El empleo turístico no equivale necesariamente a una mejora del bienestar. En 2023, la hostelería representó el 10% de todas las horas trabajadas en España, pero solo el 5% del valor añadido bruto nacional", advierte la organización.
El aumento de los alquileres turísticos también puede llevar a los inversores a destinar sus fondos al sector inmobiliario en lugar de apostar por "sectores productivos e innovadores". "Cuando el precio de la vivienda sube, el capital se dirige con más facilidad a la acumulación de activos inmobiliarios. El resultado es una economía más dependiente de rentas y sectores de baja productividad".
