El negocio del alquiler turístico en España muestra signos de desaceleración, según informes del Banco de España y Fotocasa. Se observa una disminución en el número de viviendas destinadas a este fin y un menor interés por parte de los inversores. Factores como la pérdida de rentabilidad y la incertidumbre regulatoria parecen ser las principales causas de este cambio en el sector.
El modelo de negocio del alquiler turístico parece estar transformándose, según indican recientes informes del Banco de España y Fotocasa, organizaciones con profundo conocimiento del sector inmobiliario. El Banco de España, en su informe anual de 2025, señala la retirada de decenas de miles de viviendas del mercado vacacional. Por su parte, Fotocasa describe un 'pinchazo' en el negocio y una 'fuga de propietarios'. La cuestión principal es entender las razones detrás de este fenómeno.
Aunque es prematuro hablar de un cambio de ciclo, los datos de Fotocasa Research y el Banco de España (BE) sugieren una evolución en el mercado de alquiler vacacional. Pese al auge turístico que podría llevar a España a superar los 100 millones de visitantes extranjeros este año, el mercado muestra indicios de que arrendar propiedades en plataformas como Airbnb o Booking ya no es tan rentable como hace un par de años. Se observa una disminución en el interés por adquirir inmuebles para alquiler turístico y un incremento en el número de propietarios que deciden vender sus viviendas para abandonar este segmento.
Las estadísticas revelan un movimiento, aunque aún incipiente, en el sector. El porcentaje de compradores que buscan viviendas para alquiler vacacional ha ido disminuyendo progresivamente. En 2024, representaba el 3,4%; en 2025, se redujo al 3%; y en el primer semestre actual, se sitúa en el 2,8%. La plataforma comenta que, aunque esta modalidad sigue representando un 3% de las operaciones de compra vinculadas a segundas residencias o inversión, la tendencia muestra una pérdida de atractivo.
Este no es el único indicador. El mercado también se ve afectado en el lado de los vendedores. Fotocasa Research ha identificado un aumento de propietarios en el sector del alquiler turístico que buscan vender sus propiedades. Esto implica que no solo hay menos interesados en ingresar al mercado, sino también más personas que desean salir de él. Esta tendencia es sutil, pero significativa. En 2024, el 1,8% de los propietarios que acudieron a inmobiliarias para vender sus viviendas las dedicaban al alquiler vacacional. En 2025, el porcentaje fue similar (1,6%), pero este año ha ascendido al 3,1%. Desde Fotocasa, explican que esto prácticamente duplica el peso registrado dos años antes y evidencia una creciente opción por abandonar el segmento.
El Banco de España, en su último informe anual, confirma el desinflado del alquiler vacacional. Sus técnicos documentaron un aumento de pisos turísticos entre 2021 y 2024, alcanzando un total de 400.000 viviendas ese último año. Sin embargo, en 2025, el promedio descendió a 355.000 viviendas. Los datos más recientes del INE de mayo muestran 341.001 viviendas turísticas anunciadas en plataformas online en España, una cifra inferior a las 381.837 registradas un año antes. Esto representa una reducción de entre 40.000 y 50.000 viviendas en el mercado. En algunas regiones, miles de propiedades han sido retiradas en los últimos años, e incluso más de 10.000, como en Alicante.
María Matos, portavoz de Fotocasa, atribuye la pérdida de atractivo del alquiler vacacional a tres factores principales: la reorientación de estrategias de inversores hacia alternativas más estables, la disminución de la rentabilidad en comparación con años anteriores, y los cambios normativos. Matos señala un contexto de mayor incertidumbre regulatoria debido a la constante modificación de la normativa a lo largo del año. Es cierto que en los últimos años, tanto el Gobierno central como administraciones regionales y municipales han implementado medidas para evitar el trasvase de viviendas del alquiler residencial al vacacional y mitigar el aumento de las rentas.
El Banco de España reconoce que las "limitaciones regulatorias" al alquiler vacacional han impactado el mercado, al igual que el trasvase de viviendas al mercado de alquiler de temporada. Numerosos ayuntamientos y comunidades autónomas han aplicado moratorias en la concesión de nuevas licencias de alquiler turístico o endurecido su normativa. Un cambio relevante fue la activación por parte del Gobierno el año pasado de un registro único de arrendamiento de corta duración, aunque esta medida fue revocada por el Tribunal Supremo hace unos meses. Otra modificación normativa importante, vigente desde abril de 2025, fortalece la capacidad de las comunidades de vecinos para decidir si en sus edificios pueden operar viviendas de uso turístico.
La disminución de la fuerza de los pisos turísticos en el mercado no implica necesariamente una bajada en el precio del alquiler residencial. El Banco Central (BC) destaca que, en general, su peso en el mercado español es limitado, representando el 1,5% del total de viviendas. No obstante, este porcentaje es mayor en el mercado de alquiler, donde asciende al 10%, y se dispara en regiones con alta demanda turística. En el área urbana de Málaga, por ejemplo, representa el 28,9% del mercado de alquiler; en Las Palmas de Gran Canaria, el 12,9%; y en Sevilla, el 12,1%. Existen barrios específicos donde el alquiler vacacional puede constituir más del 20% de la oferta total, llegando incluso a casi el 45% en zonas turísticas céntricas de Sevilla o Málaga.
