En comunidades de vecinos, la presencia de morosos que adeudan cuotas es un problema frecuente. Surge la duda sobre si estos vecinos pueden hacer uso de las instalaciones comunes, como la piscina, a pesar de sus impagos. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) contempla medidas disuasorias, pero con ciertas limitaciones que generan debate y controversia entre propietarios y administradores.
En un viernes de julio, con temperaturas rondando los 35ºC, muchos optan por refrescarse en la piscina comunitaria. La tranquilidad se ve alterada cuando un vecino que acumula meses de impago de cuotas aparece. Surge la pregunta: ¿Tiene derecho a disfrutar de la piscina a pesar de su deuda?
En 2015, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas reveló que un significativo 42,8% de las comunidades de propietarios en España lidiaba con al menos un vecino moroso. Aunque la situación pudo haber evolucionado, los impagos persisten. A pesar de las herramientas disponibles para las juntas vecinales, la morosidad sigue siendo un desafío. Esto plantea una cuestión crucial en verano: ¿Pueden los demás propietarios prohibir el acceso a la piscina a estos vecinos?
Esta no es una pregunta trivial; una búsqueda rápida en Google confirma que es una consulta recurrente en las gestorías.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es el marco legal fundamental para la convivencia en bloques de viviendas, estableciendo derechos y deberes para las comunidades de vecinos, incluidos los casos de impagos. El artículo 21 de la LPH aborda las "medidas preventivas" que los propietarios pueden aplicar para gestionar a los morosos. Este artículo establece: "La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles". Además, aclara que "Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos".
La LPH no menciona explícitamente las piscinas, ni otras instalaciones como gimnasios o pistas de pádel. Sin embargo, el artículo 21 subraya dos ideas fundamentales: las comunidades pueden adoptar "medidas disuasorias", pero estas no son ilimitadas. Para empezar, la LPH siempre se refiere a "acuerdos", no a prohibiciones arbitrarias. Esto significa que cualquier "medida disuasoria" debe ser respaldada por la junta de propietarios. La LPH incluso sugiere la posibilidad de incorporar estas regulaciones directamente en los estatutos y normas de convivencia.
La ley añade una condición importante: las "medidas disuasorias" votadas por la junta tienen límites. No deben extenderse más allá del período de la deuda ni hacer inviable la estancia del moroso en el edificio, lo que podría ocurrir si se prohíbe el uso de ascensores o escaleras. La Ley de Propiedad Horizontal es explícita al hablar de "privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas y desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad".
Esto nos lleva a la pregunta clave: ¿afecta esto a las piscinas? La respuesta es compleja. ¿Es "desproporcionado" impedir que un vecino moroso use la piscina? En general, las gestoras consideran que vetar el acceso a zonas comunes es "una cuestión controvertida". La situación puede variar según si el asunto está regulado o no en los estatutos. Desde una asesoría en Castellón, se indica que "Si no está previsto estatutariamente siempre hay que estudiar el caso de forma particular. La privación de derechos ha de interpretarse de manera restrictiva y la citada LPH solo señala dos sanciones para los morosos: la privación del voto y la posibilidad de impugnación". Además, se destaca la dificultad práctica de implementar un veto de este tipo. ¿Quién y cómo impediría a un vecino el acceso a la piscina? ¿Serían los demás propietarios? ¿Un vigilante tiene la autoridad para hacerlo?
Aunque las decisiones judiciales no siempre son uniformes, existen sentencias que respaldan a las comunidades que deciden prohibir el uso de piscinas a los morosos. Un caso relevante es un fallo de la Audiencia Provincial de Valencia de mayo de 2016, que concluyó que privar temporalmente del disfrute de un "elemento de carácter temporal", como las instalaciones deportivas, "no puede entenderse como un acuerdo contrario a la Ley ni los estatutos, sino como un acuerdo que queda en el ámbito de las normas de régimen interior".
